Qué son las akiya en Japón: 9 millones de casas vacías y un impuesto que las mantiene en pie
Qué son las akiya en Japón: las casas vacías del país, 9.002.000 según el censo de 2023, una de cada siete viviendas. Por qué nadie las compra y por qué a muchos dueños les sale más barato no derribarlas.
Qué son las akiya en Japón, en dos palabras: casas vacías. Ahora el número: 9.002.000. Es la cifra del último censo de vivienda del Gobierno japonés, de octubre de 2023, y es la más alta desde que se cuentan.
Una de cada siete viviendas del país no tiene a nadie dentro.
Y lo mejor viene ahora: Japón tiene 65 millones de viviendas para 56 millones de hogares. Le sobran, a ojo, unos nueve millones de casas. Justo las que están vacías. Las cuentas cuadran de una forma un poco triste.
Qué son las akiya en Japón y por qué hay tantas
Akiya (空き家) significa literalmente «casa vacía». No es una categoría legal rara ni un fenómeno de cuatro pueblos de montaña. La Oficina de Estadística japonesa las cuenta cada cinco años, y su número se ha doblado en los treinta años que van de 1993 a 2023.
Ojo, que no todas están abandonadas. De esos nueve millones, una parte son pisos en alquiler esperando inquilino, casas a la venta o segundas residencias. Pero hay un grupo que el censo describe por exclusión, con una delicadeza muy japonesa: «viviendas vacías que no son para alquilar, ni para vender, ni segunda residencia». O sea, casas que simplemente están ahí.
Son 3.856.000. Un 5,9 % de todas las viviendas de Japón. Y suben: 369.000 más que en 2018.
La casa que caduca
Para entender por qué nadie las quiere hay que saber cómo se ve una casa en Japón. La mayoría de las unifamiliares son de madera, y la Hacienda japonesa le da a una vivienda de madera una vida útil de 22 años. A una de hormigón, 47.
El mercado va más allá. En 2012, el propio Ministerio de Territorio admitía en un informe que se trataba a las casas de madera como si duraran «unos 30 años» todas por igual, y pedía dejar de hacerlo. Cuando alguien vende una casa de esa edad, lo que el comprador paga de verdad es el terreno. La casa, muchas veces, se descuenta del precio por lo que cuesta tirarla.
(Imagina que tu piso viniera con fecha de caducidad impresa, como un yogur.)
Por eso el mercado de segunda mano allí es pequeñito. Según el mismo informe, en 2008 solo el 13,5 % de las viviendas que cambiaban de manos en Japón eran usadas. En Estados Unidos, el 77,6 %. En Reino Unido, el 88,8 %.
El impuesto que mantiene las casas en pie
Aquí viene el giro. Si la casa no vale nada, lo lógico sería tirarla y vender el solar, ¿no?
Pues el impuesto sobre la propiedad japonés premia que haya una casa encima. Según el Ministerio del Interior, en un terreno de vivienda de hasta 200 metros cuadrados la base del impuesto se calcula sobre una sexta parte del valor del suelo. Tiras la casa y ese descuento desaparece: el solar pasa a tributar como solar.
Resultado: a mucha gente le sale más barato dejar la casa vieja pudriéndose que derribarla. Que es exactamente lo que pasa. Para frenarlo, Japón aprobó en 2015 una ley que permite a los ayuntamientos quitar ese descuento a las casas vacías que están para caerse. Y muchos municipios tienen sus propios «bancos de akiya», listados donde se ofrecen casas vacías a quien quiera mudarse, a menudo a precios de risa.
En Tokio, lo contrario
Antes de que te imagines todo Japón como un pueblo fantasma: en las ciudades, los pisos en edificios de hormigón se han disparado. El índice de precios del Ministerio de Territorio, con 2010 como base 100, ponía en diciembre de 2025 a los pisos en 225,1. A las casas unifamiliares, en 121,9. Al suelo residencial, en 119,8.
Los pisos se han más que doblado y las casas se han movido poco. Y la mayor parte de lo que vale una casa unifamiliar es la tierra en la que está.
¿Y en España?
En España tenemos una frase para todo esto: «el ladrillo nunca baja». Según el INE, la vivienda española cayó un 37 % entre 2007 y 2014, y tardó hasta 2024 en volver a su precio de antes de la crisis.
Ahí va el dato para el grupo de WhatsApp: Japón tiene casi tantas casas vacías como habitantes tiene Austria, y en cada censo son más.
Fuentes:
- Oficina de Estadística de Japón, Encuesta de Vivienda y Suelo 2023, resultados definitivos (25-9-2024)
- Agencia Nacional de Impuestos de Japón, vida útil de los edificios
- Ministerio de Territorio de Japón, propuestas del foro sobre el mercado inmobiliario (2012)
- Ministerio del Interior de Japón, impuesto sobre bienes inmuebles
- Ministerio de Territorio de Japón, índice de precios inmobiliarios de diciembre de 2025
- INE, Índice de Precios de Vivienda